634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Öngörülen
Yazar Av.İbrahim Yıldırım Ateş
A.Giriş
İnsanoğlu Sanayi Devrimi’nden çok önceleri de apartman benzeri[1] konutlar inşa etmişse de özellikle Sanayi Devrimi’nden sonra bildiğimiz anlamdaki çok katlı konut örnekleri inşa edilmeye başlanmıştır.Geçtiğimiz yüzyılda ise dünya nüfusunun hiç olmadığı kadar hızlı bir şekilde artması ile doğru orantılı olarak sanayileşme ve şehirleşme de artış göstermiştir.Artan nüfusun getirdiği konut sıkıntılarının toplumları dikey kentleşmeye yönlendirmesiyle beraber kat mülkiyeti konusunda hukuki düzenleme yapılması ihtiyacı sonucunda Türkiye’de de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 23.06.1965’te yürürlüğe girmiştir.[2]
Deprem riski altında bulunan Türkiye’de 2000’li yıllardan itibaren özellikle riskli yapılar büyük bir hızla yıkılıp yeniden yapılarak dönüştürülmeye başlanmıştır.Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi bu yapıların yıkım sonrası paylı mülkiyete dönüşmesi ve maliklerin de taşınmaz üzerindeki haklarının pay oranlarına bağlı olması sebebiyle hak kayıplarına uğramalarının engellenmesi zorunluluğu doğmuştur.[3]Dolayısıyla 1983 yılında 2814 sayılı kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3.maddesinde yapılan değişiklik ile “Arsa Payının Düzeltilmesi Davası” öngörülmüştür.[4]
Bu çalışmada 1965 tarihli 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen “Arsa Payı” kavramı üzerinde durulacak , paylı mülkiyet ve paylı mülkiyetin önemi açıklanarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen arsa payının düzeltilmesi davası detaylı olarak ele alınmaya çalışılacaktır.
B.Arsa Payı Kavramı
Arsa Payı kavramı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “arsanın , bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir” şeklinde tanımlanmaktadır.
Medeni Kanunumuz elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet şeklinde iki tür birlikte mülkiyet hakkı tanımlamıştır ve doktrinde haklı olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Medeni Kanun’un öngördüğü mülkiyet türlerinden farklı bir mülkiyet türü yaratamayacağı önemle belirtilmiştir.[5]
Dolayısıyla Kat Mülkiyeti Kanunun’da tanımlanan ortak mülkiyet kavramının aslında Medeni Kanun’un 688.maddesinde “paylı mülkiyette birden çok kimse , maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir” şeklinde tanımlanmış olan paylı mülkiyetten başka bir şey olmadığı belirtilmektedir.[6]
C.Arsa Payının Önemi
Arsa payı kat mülkiyeti kanunu uyarınca mülkiyet sahibine yüklenen bazı hak ve yükümlülüklerin yanında ayrıca ana yapının herhangi bir nedenle ortadan kalkması durumunda elde kalan taşınmaz üzerinde daha önceden belirlenmiş olan paylara bağlı mülkiyet hakkından ibaret olması sebepleriyle önemlidir.Şu halde ana yapı tekrar yıkılıp , yapılmak istendiğinde yeni yapılacak bağımsız bölümün niteliği mevcut arsa payının oranı ile orantılı olacağından , arsa payının durumu , nitelikli bir bağımsız bölüm sahibi olabilmek açısından en önemli kriter olacaktır.Anayapı ve bulunduğu arsa üzerinde idarenin bir kamulaştırma kararı alması durumunda da Anayasa md.46 uyarınca ödenecek gerçek bedel hesaplanmasında arsa payı dikkate alınacağı için (Kat Mülkiyeti Kanunu md.46/6) arsa payının doğru olarak belirlenmesi malikler açısından büyük önem taşımaktadır.[7]
Kat mülkiyeti kanunu uyarınca maliklerin ortak giderlere,sigorta bedellerine, giderlerine vb. arsa payları oranında katılacak bulunmaları ,toplantı ve karar yeter sayılarının da (KMK30,KMK 47) arsa paylarına göre belirleneceği gibi sebeplerle de arsa payı önem arz etmektedir.[8]Kat malikleri kendi aralarında bir sözleşme ile ortak giderlere katılma şartlarını değiştirebilecektir aksi takdirde ortak giderlere arsa payları oranında katılmak zorundadırlar.[9]
Bir diğer önemli husus ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25.maddesinde öngörülmüş bulunan dava bakımından ortaya çıkmaktadır.Hüküm uyarınca,bir kat maliki Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan yükümlülüklerini ve borçlarını yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını durumu çekilmez hale getirecek derecede ihlal ettiği takdirde diğer kat malikleri bu ihlalleri gerçekleştiren kat malikinin mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini isteyebileceklerdir.Bu devir işlemi de diğer kat maliklerinin arsa payları oranında gerçekleştirileceği için arsa payının doğru hesaplanmış bulunması önem arz etmektedir.
D.Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Şartları
Arsa payının düzeltilmesi davasının dinlenmeye haiz olabilmesi için kanunda ve Yargıtay kararlarında belirli şartlar aranmaktadır.
1.Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı Mevcut Olmalı
Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesinin en temel şartlarından biri kat mülkiyetine/kat irtifakına geçilmiş bulunulması ve kat mülkiyeti veya kat irtifakının halen mevcut olması gerekmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Kat İrtifakının Sona Ermesi kenar başlıklı 49.maddesinde kat irtifakına konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona ereceği hükmü getirilmiştir.Ayrıca imar durumunun değişmesi neticesinde taşınmaz üzerinde inşaat faaliyeti kesin olarak yasaklandığı takdirde de arsanın üzerinde yapı yapılamayacak hale geldiği kabul edilecek ve kat irtifakı son bulacaktır.[10] Dolayısıyla maddede belirtilen durumların gerçekleşmesi durumunda arsa payının düzeltilmesi davasını açmak kat irtifakı kendiliğinden sona ermiş bulunduğundan mümkün olmayacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ana Yapının Harap Olması kenar başlıklı maddesinde ise kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ermesi hali düzenlenmiştir.Kat mülkiyeti kurulmuş ancak bahsi geçen Kat Mülkiyeti Kanunu m.49 uyarınca bir yok olma veya yapı yapılamayacak hale gelme veya kamulaştırma durumunda bulunmayan ancak deprem,sel vb. sebeplerle harap olan bir anayapıya ilişkin Kat Mülkiyeti Kanunu 47/4 “bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir” hükmü getirilmiştir.[11] Dolayısıyla anayapının harap olması sebebiyle kat mülkiyeti sona ermiş olsa da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 47.maddesinde belirtilen süreler boyunca kat irtifakına geçileceği ve arsa payının düzeltilmesi davasının açılması için gerekli koşulun kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunması olması sebebiyle arsa payının düzeltilmesi davasının açılması,maddede geçen süreler sınırı içinde kalmak kaydıyla mümkün olacaktır.[12]
2.Bağımsız Bölümlerin Değeri ile Arsa Payının Orantısız Olarak Belirlenmesi
KMK 3.maddede ayrıca kat mülkiyetinin ve kat irtifakının bağımsız bölümlerin değerlerinin saptanması neticesinde arsa paylarının belirlenmesi esasıyla kurulacağı ve bu arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde arsa payının düzeltilmesi davası açılabileceği öngörülmüştür.Dolayısıyla her bir malikin bağımsız bölümün değeri ile arsa payının orantısız olarak belirlendiği durumda bu davayı açmak bakımından hukuki yararı bulunacaktır.[13]Yargıtay 18.Hukuk Dairesi de 1993 tarihli kararında “arsa paylarının sonradan değiştirilebilmesi için bu payların bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediğinin saptanması gerekir. Bu hususun araştırıldığı bilirkişi raporundan anlaşılamamaktadır.” demekle bu hususa işaret etmiştir.[14]
Belirtmek gerekir ki yukarıda da açıklanıldığı üzere arsa payının düzeltilmesi davasının açılması bakımından bağımsız bölüm malikinin bir hukuki yararı bulunması gerekmektedir dolayısıyla Yargıtay 5.Hukuk Dairesi’nin haklı olarak belirttiği üzere ortak giderlere katılım payının fazlalığı sebebiyle arsa paylarının yeniden düzenlenmesini istemek bakımından malikin bir hukuki yararı bulunmayacak ve bu davayı açması mümkün olmayacaktır.[15]
3.Davacı
Kat mülkiyeti kanunu’nun 3.maddesinde “….her kat maliki veya kat irtifakı sahibi , arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” hükmü getirilmiştir, dolayısıyladavacı ancak kat maliki,kat irtifakı sahibi olan kişi veya bunların mirasçılar olabilecektir.[16]
Arsa payının düzeltilmesi davasını açacak malikin bu davayı açmak bakımından hukuki yararının bulunması gerekliliğinin yanında iyi niyetli olması da aranmaktadır.Şöyle ki; kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulması aşamasında arsa paylarının belirlenmesine bizzat katılıp,onaylayan maliklerinin bu davayı açmak bakımından iyi niyetli olmamaları dolayısıyla davanın reddedilmesi gerekliliği Yargıtay uygulamasında kabul edilmektedir.[17]
4.Davalı
Arsa payının düzeltilmesi davasında husumetin tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerekmektedir.Yargıtay taraflar oluşturulmadan yani bütün kat maliklerini dava tarafı olarak gösterilmeden açılan davada davanın esasına girilerek hüküm kurulmasına usule aykırılıktan bozma sebebi saymıştır.[18]
E.Görevli Mahkeme
Kat Mülkiyeti Kanunu’na 1983 yılında eklenen Ek Md.1 uyarınca “ Bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir” hükmü getirilmiştir,dolayısıyla Arsa Payının Düzeltilmesi Davası söz konusu olduğunda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli olacaktır.
F.Yetkili Mahkeme
Hukuk Muhakemeleri Kanunu md.12/1 “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda,taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” hükmü ve arsa payının düzeltilmesi davasının da ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek bir dava niteliğinde bulunması sebebiyle ilgili taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi kesin yetkili olacaktır.
G.Dava açma süresi
Arsa payının düzeltilmesi davası temeli istihkak talebine dayanan,Medeni Kanun’un 1025’inci maddesinde öngörülen yolsuz tescilin düzeltilmesi davası niteliğinde bir davadır.[19]Davanın temelindeki talebin bir ayni hakka dayanan istihkak talebi olması nedeniyle anayapıda kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunduğu sürece hak düşürücü süre ve zamanaşımına tabi olmadan açılabilecektir.[20]Ayrıca arsa payının düzeltilmesi davasının kat irtifakı veya kat mülkiyeti sürecinde açılabilcek olması nedeniyle kat irtifakı aşamasında iskanı henüz alınamamış bir anayapı olması veya bu anayapı üzerinde yapılmış bulunan projeye ve hukuka aykırı imalatlar bulunması sebebiyle iskanın hiç alınamayacak olması davanın açılmasına engel teşkil etmeyecektir.(KMK md.3)[21]
H.Arsa Payının Belirlenmesine Esas Alınacak An
Kat mülkiyeti kanunu md.3/2 hükmünde “…bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı , o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez” hükmü getirilmekle,yeniden değerlendirmenin yapılmasında esas alınacak zaman açık bir şekilde kat mülkiyeti/kat irtifakının kurulduğu zaman olarak gösterilmiştir.Dolayısıyla bağımsız bölümlerde kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulmasından sonraki değer artışları arsa payının düzeltilmesi davası söz konusu olduğunda arsa paylarının tespiti bakımından herhangi bir şekilde değerlendirmeye alınmayacaktır.
Bir örnekle açıklamak gerekirse ; kat mülkiyeti kurulması esnasında değeri düşük olan dükkan niteliğindeki bağımsız bölümleri düşünelim,daha sonra bu dükkanların yakınında metro durağı/tren istasyonu gelmesi ve benzeri sebeplerle bu dükkanların fiyatları çok büyük oranda artabilecektir ancak dükkanların değeri ne kadar artarsa atsın arsa paylarının değerlendirilmesinde kat mülkiyeti kurulması sırasında bulunmayan nitelikler dikkate alınmayacaktır.Dolayısıyla daha sonra bu dükkanı satın almak için arsa payı ile orantısız ancak bağımsız bölümün değerinin fiyatının yüksekliğinden kaynaklanan meblağları ödeyen bir kimse sahip olduğu bağımsız bölümün kat mülkiyeti kurulması esnasındaki değerine göre belirlenmiş/belirlenecek olan arsa payı değerine razı gelmek durumunda kalacak,arsa payının düzeltilmesi davasını açamayacaktır.[22]
Burada özellikli bir duruma da kısaca değinmek gerekmektedir.Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44.maddesi uyarınca anagayrimenkule bağımsız bölüm ilave edilmesi durumunda arsa paylarının yeniden düzenlenmesi zorunluluğu doğacaktır.Yargıtay 18.Hukuk Dairesi bağımsız bölüm ilave edilmesi sebebiyle arsa payları yeniden düzenlenmiş ise arsa payının düzeltilmesi davasında da kat mülkiyeti veya kat irtifakına geçilen tarihin değil,bu düzenlemenin yapıldığı tarihin esas alınması gerektiğine hükmetmiştir.[23]
I.Arsa Payının Belirlenmesinde Esas Alınacak Nitelikler
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3.maddesinde 5711 sayılı yasa ile 2007 yılında yapılan değişiklik neticesinde arsa payları bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak hesaplanacaktır.Eski düzenlemede arsa paylarının saptanması mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı bulunmaktaydı ancak mevcut yasal düzenleme uyarınca,arsa paylarının belediyece onaylı resmi mimari projede açıkça gösterilmesi gerekmektedir.[24]Belirtmek gerekir ki arsa paylarının onaylı mimari projede belirlenmiş bulunması,arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi bakımından bir etki yaratmayaca,uzman bilirkişi incelemesi sonucunda verilecek hakim kararına bağlı olarak değiştirilebileceklerdir.[25]
Arsa payının düzeltimesinde kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulduğu sıradaki nitelikler göz önüne alınacağı daha önce belirtilmişti.Bu niteliklerden bazıları “bağımsız bölümün ölçüleri,bulunduğu kat,kattaki konumu,manzarası,bağımsız bölümün cephesi,güneş alıp/almadığı,güneşi hangi saatlerde aldığı,balkonu olup olmaması vs.” olarak sayılabilecektir.[26]
Uzman Bilirkişi incelemelerinde arsa payının belirlenmesinde dikkate alınan hususlardan en önemlilerinden biri dairenin kullanım alanı(metrekaresi) olacaktır.Ancak belirtmek gerekir ki salt kullanım alanı bazında değerlendirme yapılarak arsa paylarının belirlenmesi mümkün değildir.[27]Bağımsız bölümün cephesi yani taşınmazın bulunduğu konuma göre ön/arka veya yan parsele cepheli olması ve cepheden kaynaklı manzarası,güneş alma durumu ve ayrıca bağımsız bölümün kat konumu dolayısıyla güvenlik açısından değerlendirmesi de diğer bazı önemli ve değerlendirmenin büyük bölümüne esas alınacak nitelikler olarak karşımıza çıkacaktır.Daha önce de açıklandığı üzere bu niteliklerin değerlendirimesinde kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulması anı dikkate alınacaktır.Şöyle ki ; taşınmazın manzarısının sonradan imar değişikliği vb. gibi durumlarla taşınmazın önüne yapılacak yüksek katlı bir bina vb. ile kapanması ile bağımsız bölümün değerinin düşmesi veya yukarıda da açıklandığı üzere bağımsız bölümün değerinin herhangi bir nedenle artması arsa paylarının belirlenmesinde dikkate alınmayacaktır.[28]Kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulması anından sonra bağımsız bölümde meydana gelen değer artışları arsa payının düzeltilmesinde dikkate alınmayacağı göz önünde bulundurularak,bu bağımsız bölümleri sonradan satın alan kişilerin ödedikleri meblağların bu dava açısından hiçbir önem taşımadığını belirtmek gerekmektedir.[29]
J.Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Anayasaya Aykırı Mıdır ?
Arsa payının düzeltilmesi davası açıklandığı üzere mülkiyet hakkına müdahele içeren bir davadır.Yukarıda da açıklandığı üzere,dava temelinde bir ayni hak olan mülkiyet hakkına dayanan istihkak talebini içerdiği için de hak düşürücü süre ve zamanaşımından bağımsızdır.
Anayasa Mahkemesi’nin karara bağladığı başvuruda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3.maddesinin ikinci fıkrasının ikinci cümlesinin Anayasa’nın kanun önünde eşitliği düzenleyen 10.maddesine ve Mülkiyet hakkını düzenleyen 35.maddesine aykırılığı iddia edilmiştir.Başvurucu,kat mülkiyeti kanunun ilgili maddesinde öngörülmüş olan arsa payının düzeltilmesi davasının zamanaşımı ve hak düşürücü süreden bağımsız bir şekilde açılabiliyor olması ve bu dava sonucunda mahkeme tarafından arsa paylarının yeniden hesaplanabilecek olmasının,kat irtifakı ve kat mülkiyeti hakkı sahiplerini devamlı bir şekilde dava tehdidi altında bulundurduğunu ve dolayısıyla bu haliyle düzenlemenin mülkiyet hakkıyla bağdaşmadığını iddia etmiştir.[30]
Anayasa Mahkemesi ise ilgili kararında özetle Anayasa’nın 35.maddesinde mülkiyet hakkının kamu yararı amacı ve kanunla sınırlandırılabileceğinin öngörüldüğünü,ayrıca mülkiyet hakkını güvenceye bağlayan Anayasa’nın 35.maddesinin devlete pozitif yükümlülük yüklediğinin ve bu yükümlülüğün arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle oranlı bir şekilde belirlenmesini de kapsadığı belirtmiştir.Dolayısıyla mülkiyet hakkına yapılan müdahalede kamu yararı bulunduğundan ve ilgili itirazın Anayasa’nın 10.maddesiyle bağlantısının bulunmamasından bahisle itirazı reddetmiştir.[31]
Anayasa Mahkemesi’nin ilgili kararı incelendiğinde arsa payının düzeltilmesi davasının ölçülülük ilkesine aykırılık teşkil etmediği,adil bir denge kurmayı amaçladığı ve kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması işlemleri sırasında mülkiyet hakkı sahiplerinin arsa paylarının tesis edilmesi aşamasında özensizlikleri ve bilgisizlikleri nedeniyle sonradan hak kaybına uğramamaları amaçlandığı belirtilmektedir.Dolayısıyla Anayasa Mahkemesi’nin de haklı olarak belirttiği üzere arsa payının düzeltilmesi davası mülkiyet hakkına müdahele teşkil etse de bu müdahele adil ve ölçülü olarak mahkeme eliyle yapılmak suretiyle mülkiyet hakkını korumayı amaçlayan bir davadır ve Anayasa’ya aykırılığı iddia edilemez.
K.Sonuç
Arsa payının düzeltilmesi davası yukarıda da açıklanmaya çalışıldığı üzere,arsa paylarının hakkaniyetli olarak tesis edilmesini amaçlayan bir davadır.Davanın ve kavramsal karmaşaların getirdiği teorik ve pratik bazı sıkıntılar bulunsa da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3.maddesi ile öngörülmüş olan bu davanın bir çok pratik soruna çözüm getirdiği ve mülkiyet hakkını korumayı amaçladığı aşikardır.
Dava mülkiyet hakkına dayandığı için süresiz olarak zamanaşımı ve hak düşürücü süreden bağımsız şekilde açılabilecektir.Arsa payının düzenlenmesinde kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçilecek an esas alınacak ve hala bir kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünün korunması gerekecektir.Burada önemle belirtmek gerekir ki,arsa payının oluşma anı daha önceki hükümde kat mülkiyetinin kurulması anı olarak belirlenmekteyse de 5711 sayılı yasa değişikliği ile hangi tarihin esas alınacağına ilişkin kuralın kaldırılmasının kargaşa yarattığı, bir çok durumda kat irtifakına geçiş anından sonra kat mülkiyetine geçişin yıllar alabileceği ve kat mülkiyetine geçiş tarihine bakılamayacağı için hak kayıplarına yol açabileceği doktrinde haklı olarak tartışılmakta ve buna çözüm olarak kat mülkiyetine geçilmeyen hallerde kat irtifakının yevmiye defterine kayıt edildiği tarihin esas alınması gerektiği haklı olarak savunulmaktadır.[32]
Arsa payınıın düzeltilmesi davası özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca önem arz etmektedir.[33]Deprem riski altındaki ülkemizde bilindiği üzere çok geniş çaplı Kentsel Dönüşüm uygulamaları gerçekleştirilmekte, mülkiyet hakkı sahipleri afet riski altında olsun,olmasın gerek müteahhitlerle anlaşarak gerekse kendileri binalarını yıkıp tekrar yapmak suretiyle yeni yapılar inşa etmekteler.Dolayısıyla arsa payları hakkında özensizlik ve bilgisizlik sonucu kişilerin büyük hak kayıplarıyla karşılaşabilmesinin önlenmesi zorunluluğu bu davanın Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca öngörülmesinin gerekliliğini ortaya koymaktadır.
Sonuç olarak ; mülkiyet hakkının gerçek değerini belirleme ve koruma amacı güden davanın, bağımsız bölümle arsa payının orantısız olarak belirlendiği durumlarda gerekliliğinin ve dolayısıyla özelliklerinin hukukçular ve hak sahipleri tarafından öğrenilmesi olası hak kayıplarının önüne geçmek açısından önem arz ettiği aşikardır.
KAYNAKÇA
- Etem Saba Özmen/Berna Çakmak, 6306 Sayılı Yasa Uygulamalarında Arsa Payının Düzeltilmesi Davasına İlişkin Hüküm ve Sonuçlar
- Şeref Ertaş, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, 2.Bası, Ankara 2015
- Saba Özmen/Gülşah Vardar Hamamcıoğlu, Kat İrtifakı, 2.Basıdan 3.Tıpkı Bası, İstanbul 2017
- Mahir Ersin Germeç, Kat Mülkiyeti Hukuku, 7.Bası, Ankara 2017
- Lale Sirmen,Eşya Hukuku, 4.bası,Ankara 2016
- Av.Peren Sanrı Arslan,Av.Osman Delen, Arsa Payı Düzeltme Davası, sf.161-183,GayrimenkulRehberi,1.Bası, Ankara 2017, Editör:Doç.Dr.Müslüm Akıncı
- HukukTürk Hukuk Veri Tabanı,http://www.hukukturk.com
- Erkan Alpöğünç,Arsa Payı Kavramı,Önemi,Hesaplanması,Düzeltme Davası, TBB Dergisi 2010, 89.sayı, sf.493-506.
[1] Bkz: Old Walled City Of Shibam ( Şibam – Yemen )
[2] Lale Sirmen , Eşya Hukuku sf.442
[3] Etem Saba Özmen,Berna Çakmak , 6306 Sayılı Yasa Uygulamalarında Arsa Payının Düzeltilmesi Davasına İlişkin Hüküm ve Sonuçlar sf.1
[4] Özmen/Çakmak, sf.1
[5] Özmen/Çakmak , sf.5
[6] Detaylı Bilgi İçin Bkz: Etem Saba Özmen ,Gülşah Vardar Hamamcıoğlu , Kat İrtifakı , 3.Bası ,s.37,38 vd.
[7] Yargıtay 5.Hukuk Dairesi,1980/6582 “ 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 46. maddesinde bir ana taşınmazın tümünün kamulaştırılması halinde her bağımsız bölüm malikine arsa payı oranına göre ödeme yapılacağı yazılıdır.Dava konusu ana yapının tümüne bilirkişilerce takdir edilen değerin tapuda yazılı arsa payına göre davacıya ödenmesine karar verilmesi gerekirken başka biçimde yapılan hesaplarla yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru olmadığı gibi davacı arsa payının düzeltilmesinin dava etmiş ve bu davada henüz sonuçlanmamış bulunmasına göre bunun sonucunun belirtilmemiş olması da isabetsizdir.” HukukTürk Hukuk Veritabanı (7.12.2017 15:50)
[8] Erkan Alpöğünç , Arsa Pay Kavramı , Önemi , Hesaplanması Düzeltme Davası,TBB Dergisi 2010(89), sf 498
[9] Yargıtay 5.Hukuk Dairesi 1990/26550 Esas “Kat maliklerinden her biri , aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça yakıt ve demirbaş giderlerini kendi arsa payları oranında öderler” Şeref Ertaş , Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi
[10] Şeref Ertaş , Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, s.635
[11] Gayrimenkul Rehberi, Arsa Payı Düzeltme Davası, Av.Peren Sanrı Arslan , Av.Osman Delen, sf.166-167
[12] Arslan/Delen, sf.166-167
[13] Arslan/Delen, sf.164-165
[14] Yargıtay 18.Hukuk Dairesi , 1993/3025 Esas , HukukTürk Hukuk Veritabanı,(5.12.2017 14:13)
[15] Yargıtay 18.Hukuk Dairesi 1992/13835 Esas “Kat Mülkiyeti Kanununun 3.maddesinin değişik 2.fıkrası hükmüne göre , arsa paylarında değişiklik yapılması , arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oransız olarak kat mülkiyetine geçilmesi halinde mümkündür.Davacı genel giderlere katılma payının fazla olduğu gerekçesi ile arsa paylarının yeniden düzenlenmesini dava edemez” Şeref Ertaş, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi
[16] Alpöğünç, sf.499
[17] Yargıtay 18.H.D 2008/10404 Esas “Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa paylan bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.” HukukTürk Hukuk Veri Tabanı(5.12.2017,16:17)
[18] Yargıtay 5.Hukuk Dairesi 1990/1494 Esas “Arsa payının düzeltilmesi davalarının bütün kat maliklerine tevcih edilmesi gerekir. Dava 4, 8, 9, 10 no.lu bağımsız bölümlerin çıplak mülkiyet malikine tevcih edilmemiş, bu konuda davacı tarafa mehil de verilmemiştir. Taraf teşkili tamamlanmadan işin esasına girilerek hükmün bozulması doğru görülmemiştir.” HukukTürk Hukuk Veri Tabanı,( 4.12.2017 17:03)
[19] Özmen/Çakmak, sf.9
[20] Özmen/Çakmak,sf.9
[21] Özmen/Çakmak, sf.9
[22] Özmen/Çakmak, sf.4
[23] Yargıtay 18.H.D 2002/6543 “Arsa paylarının düzeltilmesine ilişkin davalarda değerlendirmenin , kat irtifakının kurulduğu tarih,doğrudan kat mülkiyetine geçilmiş ise bu tarih,sonradan yasanın 44.maddesi uyarınca yeni bağımsız bölüm ilavesi dolayısıyla arsa payları yeniden düzenlenmiş ise bu düzenlemenin yapıldığı tarih esas alınarak yapılması gerekir” Şeref Ertaş, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi
[24] Mahir Ersin Germeç, Kat Mülkiyeti Hukuku, sf.74
[25] Özmen/Vardar Hamamcıoğlu, sf.108
[26] Yargıtay 18.Hukuk Dairesi 2008/10404 “Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.”HukukTürk Hukuk Veri Tabanı(5.12.2017,16:17)
[27] Etem Saba Özmen/Gülşah Vardar Hamamcıoğlu, Kat İrtifakı 3.Bası,sf.112 , Dipnot 144.
[28] Yargıtay 18.HD 1998/5277“…yapının 1972 yılında inşa edildiği ve kat irtifakı tesis edildiği, o tarihte yapının üst katlarının denizi gördüğü, kuzey cephesinde sokak bulunmadığını ileri sürerek o tarihteki durumu itibariyle deniz gören katların bu nitelikleri değerlerine yansıtılarak daha çok arsa payı verildiği, ayrıca yapının kuzey cephesinde yol vs. sokak mevcut değil iken daha sonra bir sokak açıldığı bu sebeple o tarihte değerlerine uygun olarak belirlenen arsa paylarında, sonradan çoğalma ve azalma olduğunu ileri sürmüşlerdir.Sözü edilen 3. maddesinin 2. fıkrasının son cümlesi hükmü karşısında değere etkili olan unsurlardaki sonraki değişikliler, bağımsız bölümlerin değerinde çoğalma veya azalma meydana getirdiği takdirde dahi bunların dikkate alınmayacağını hükme bağlanmış bulunduğundan, davalıların bu hususa yönelik itirazlarının bilirkişi raporlarında inclenemediği dikkate alınarak,bu konuda ek rapor alınarak ve deniz menzarası konusunda gerekirse şahit te dinlenerek hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.” HukukTürk Hukuk Veritabanı(07.12.2017 15:38)
[29] Özmen/Çakmak, sf.4
[30] Anayasa Mahkemesi 2015/25 Esas , HukukTürk Hukuk VeriTabanı (5.12.2017 09:27)
[31] Anayasa Mahkemesi 2015/25 Esas ,HukukTürk Hukuk VeriTabanı (5.12.2017 09:27)
[32] Özmen/Vardar Hamamcıoğlu , sf 109
[33] Detaylı Bilgi İçin Bkz : Saba Özmen,Av.Berna Çakmak , 6306 Sayılı Yasa Uygulamalarında Arsa Payının Düzeltilmesi Davasına İlişkin Hüküm ve Sonuçlar
Ateş Hukuk Bürosu 
Yorum bırakın