KİRA TESPİT DAVASI VE KİRA BEDELİNİN ARTTIRILMASI

Makale İçeriği

Kira Tespit Davası Nedir?
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
Kira Tespit Davasında Süre
5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir mi
5 Yılı Dolan Kiracıya Nasıl Zam Yapılır?
Kira Uyarlama Davası İhtar Şartı
TESPİT EDİLEN AYLIK KİRA BEDELİ HANGİ AYDAN İTİBAREN GEÇERLİ OLUR ?
KİRA TESPİT DAVASININ HARCI – KARŞI TARAF VEKALET ÜCRETİ
KİRA TESPİT DAVASI ARABULUCULUK ZORUNLU MU?
KİRA TESPİT DAVASI NE KADAR SÜRER?
KİRA TESPİT DAVASINDA ISLAH MÜMKÜN MÜ?
KİRA TESPİT DAVASINDA FAİZ İSTENEBİLİR Mİ?

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiraya veren gayrimenkulün sahibi tarafından açılabilen ve kira bedelinin günümüz ekonomik koşullarına uygun olarak tespit edilmesini isteyebileceği bir dava türüdür. Kira bedelinin tespiti davası Türk Borçlar Kanunu 344.maddede düzenlenmiştir. Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 sene geçmesi gerekmektedir.

TBK m. 344’e göre:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Kira sözleşmesi 5 yıldan kısaysa ve taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa yeni dönemde belirlenecek kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (tefe/tüfe) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla Hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların aralarında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın; kira bedeli,kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri, piyasa rayici gibi ve yargılama süresince alınacak bilirkişi raporu gibi durumlar göz önüne alınarak belirlenecek ve 5 yıldan uzun süreli kiracının eski kiracı da olması göz önünde bulunularak hakim tarafından bir miktar hakkaniyet indirimi yapılacaktır.

KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?

Kira tespit davası uygulamada 5 yıldan uzun süreli kiracıların, 5 yıllık kira dönemi sonundaki artış miktarının, enflasyon ve diğer ekonomik sebeplerle muadil dairelerin çok altında kalması gibi durumlardan dolayı, kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden mahkemece belirlenmesinin talep edilebileceği dava türüdür.

Hakim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranını, Belediye ve resmi kurumlardan istenecek ve tarafların sunacağı emsal kira sözleşmelerini, piyasa araştırmalarını ve bilirkişi incelemesini hakkaniyetli bir kira bedelinin tespit edilmesini sağlayacaktır.

Kira Tespit Davasında Süre

Kira tespit davası açılabilmesi için kanunumuzda bir süre öngörülmemişse de tespit davası açılma tarihine göre farklı hukuki sonuçlar doğuracaktır. Bu sonuçlar Türk Borçlar Kanunu’nun 345.maddesinde düzenlenmiştir.

TBK m. 345 “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

Kanun maddesinden de anlaşılacağı gibi, kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir ancak dava açılış tarihi farklı hukuki sonuçlar doğurur.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ŞARTI YOKSA

Kira sözleşmesinde kira sözleşmesinin yeni dönemde tefe/tüfe veya özel bir oranda arttırılacağına ilişkin artışı düzenleyen bir madde yoksa kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce açılmış olmalı veya kiracıya ihtar gönderilmiş olmalıdır.

Örneğin : 01.02.2018 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi varsa.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ŞARTI VARSA

Kira sözleşmesinde kira bedelinin her yıl belirli bir oranda arttırılacağına dair artış şartı bulunmakta ise kira tespit davası yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.

Örneğin: 01.02.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesi varsa.

5 senelik geçtikten sonra yeni kira dönemi 01.08.2023 tarihinde başlayacaktır. 01.08.2023 tarihinden bir sonraki kira döneminin başlangıç tarihi olan 01.08.2024 tarihine kadar açılan kira bedelinin tespiti davasında belirlenecek bedel 01.08.2023 tarihinden itibaren uygulanmaya başlayacaktır.

Dolayısıyla kiracı 01.08.2023 tarihinden itibaren mahkeme hakimince yeni tespit edilen kira bedelini ödemekle yükümlü olacaktır.

5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir mi

5 yıldan önce kira tespit davası TBK 344/2 ‘deki koşullar mevcutsa yani kira sözleşmesinde artış şartı bulunmuyosa ve kira sözleşmesinin tüketici fiyat endeksinin oniki aylık oralamalara göre değişim oranınca arttırılması talebiyle açılabilir.

5 Yılı Dolan Kiracıya Nasıl Zam Yapılır?

Kira başlangıç süresinden itibaren 5 yıl geçen kiracının ödediği bedel emsallerine göre düşük kaldıysa yazımıza konu olan Kira Bedelinin Tespiti davası yoluyla kira bedelinin arttırılması mümkündür. Emsal araştırması, ispat ve usuli konular bakımından hata yapılmaması için uzman hukukçuların yardımına başvurulması tavsiye edilir.

Kira Uyarlama Davası İhtar Şartı

Kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce ihtar çekilmesi kanunen zorunlu değildir. Kiracıya ihtarname çekilmesi kira tespit davası bakımından tamamen ihtiyari bulunmaktadır. Kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığı takdirde yeni tespit edilecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa ilgili kanun maddesi uyarınca dava açılabilir veya ihtarname gönderilebilir.

TESPİT EDİLEN AYLIK KİRA BEDELİ HANGİ AYDAN İTİBAREN GEÇERLİ OLUR ?

Kira tespit davasında tespit edilen aylık kira bedelinin hangi aydan itibaren geçerli olacağı davayı açma süresine göre değişiklilik gösterir. Yukarıda kira tespit davasını açma süresi maddesinde açıkladığımız gibi;

KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ŞARTI YOKSA

Örneğin : 01.02.2018 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi varsa.

5 sene geçtikten sonra açılacak kira tespit davası 01.08.2023 tarihli yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olmalı veya bu konuda bir ihtar kiracıya gönderilmiş olmalıdır ki mahkemece tespit edilecek kira bedeli 01.08.2023 tarihinden itibaren geçerli olsun aksi takdirde dava sonucunda tespit edilecek tutar 01.08.2024 tarihinden itibaren yani bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ŞARTI VARSA

Kira sözleşmesinde kira bedelinin her yıl belirli bir oranda arttırılacağına dair artış şartı bulunmakta ise kira tespit davası yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.

Örneğin: 01.02.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesi varsa.

Dolayısıyla kiracı 01.08.2023 tarihinden itibaren mahkeme hakimince yeni tespit edilen kira bedelini ödemekle yükümlü olacaktır.

KİRA TESPİT DAVASININ HARCI – KARŞI TARAF VEKALET ÜCRETİ

Kira tespit davalarında harç mevcut kira bedeli ile tespit sonucunda talep edilen tutar arasındaki fark esas alınarak ödenir.

Örnek mevcut kira bedeli : 10.000 TL

Davada İstenen kira bedeli : 25.000 TL

Aradaki fark : 15.000 TL

Dolayısıyla kira tespit davasında harç 15.000 TL üzerinden hesaplanarak ödenecektir.

Kira tespit davasında vekalet ücreti Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. Maddesine göre belirlenir: “Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, avukatlık ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.”

KİRA TESPİT DAVASINDA ARABULUCULUK ZORUNLU MU?

Kira tespit davalarında 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale getirilmiştir.

Arabuluculuk sonucunda kiracı ile kiraya verenin anlaşamaması durumunda anlaşamama tutanağı arabulucu tarafından düzenlenir, taraflarca imzalanır ve dava açılırken bu belge ve diğer arabuluculuk belgeleri de dava şartının yerine getirildiğini göstermek bakımından mahkemeye sunulur.

KİRA TESPİT DAVASI NE KADAR SÜRER?

Kira tespit davasında merak edilenlerden biri ülkemizdeki davaların uzun sürmesi sebepli olarak kira tespit davasınn ne kadar süreciğidir. Bu konuda kesin bir bilgi vermek mümkün olmadığı gibi genellikle kira tespit davaları bir üst mahkemeye başvurulmadığı takdirde 1.5-2 yıl aralığında sonuçlanmaktadır.

KİRA TESPİT DAVASINDA ISLAH MÜMKÜN MÜ?

Kira bedelinin tespiti davasında davacının dava açılırken talep ettiği bedelden daha fazla bir bedele hükmedilemez. Davada ıslah yoluyla arttırım yapılamaz. Mahkeme hakimi talep edilen miktardan daha fazla bir miktara hükmedemez.

“Kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E. 2021/267 K.

KİRA TESPİT DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

KİRA TESPİT DAVASINDA FAİZ İSTENİR Mİ ?

Kira bedelinin tespiti davalarında faiz talep edilemez, geçmişe yönelik faiz işletilemez ve mahkemece faize hükmedilemez.

Ateş Hukuk Bürosu